Baux d’habitation – Condamnation du bailleur ayant introduit l’action au remboursement des travaux
En bref
Nos clients se sont vus assignés en référé par leur bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins d’expertise des lieux loués. Ils avaient fait réaliser des travaux relatifs à l’installation du gaz suite à la visite du syndic mais le bailleur n’était pas convaincu de la conformité desdits travaux. En outre, des travaux relatifs au remplacement de la tuyauterie avaient été effectués par les preneurs alors que le bailleur était celui qui devait en supporter la charge. Nous avons alors mis en avant le fait qu’un certificat Qualigaz avait été produit et estimait l’installation du gaz conforme. Dès lors, la demande d’expertise était privée de motif légitime et ne pouvait être autorisée par le juge des référés. Quant au travaux relatifs à la tuyauterie, une demande reconventionnelle a été formée pour obtenir leur remboursement auprès du bailleur, demande qui a été accordée par le juge. Au final, c’est donc le bailleur qui avait assigné en justice nos clients qui s’est retrouvé condamné. |
Le « référé instruction »
Lorsqu’il s’agit d’agir rapidement devant les juridictions civiles, la procédure de référé est un moyen très efficace. Elle permet notamment de solliciter des mesures provisoires permettant de régler des situations urgentes.
Cette procédure peut être utilisée pour demander :
- des mesures d’instruction (enquête) comme une expertise, afin de conserver ou d’établir des preuves avant un procès ;
- toutes les mesures qui ne peuvent pas être contestées par votre adversaire, car vous êtes dans votre droit (par exemple, demander le départ d’un locataire dont le bail a expiré) ;
- toutes les mesures, même si votre adversaire les conteste, pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite (un trouble manifestement illicite étant une violation évidente de la loi), comme par exemple, arrêter des travaux bruyants ;
- le versement d’une somme d’argent à titre provisoire (dette…) ou l’exécution de toute autre obligation (livrer un bien…), sachant que la dette ou l’obligation doit être incontestable (existence d’un contrat…).
Lorsqu’il est mis en oeuvre dans le but de demander des mesures d’instruction prévues par l’article 145 du code de procédure civile, le référé est alors parfois appelé « référé instruction ».
Les mesures d’instruction
Préalablement à tout litige, le juge peut ordonner l’accomplissement de mesures d’instruction.
L’article 145 du code de procédure civile offre à tout intéressé la possibilité de solliciter des mesures d’instruction, en référé ou sur requête.
Toutefois, cette possibilité est soumise à des conditions générales.
Pour que soit ordonnée une mesure d’instruction, il doit exister « un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourraient dépendre la solution d’un litige ».
En l’espèce, c’est la condition qui n’était pas remplie par le bailleur demandeur à l’instance.
En outre, ces mesures ne peuvent être sollicitées qu’en présence d’un litige potentiel mais avant tout procès.
Concrètement, il ne doit pas y avoir de litige en cours au moment où la demande est formulée mais il doit exister une potentialité de litige.
Répartition des charges entre bailleur et preneur : les réparations locatives
S’agissant de la répartition des charges entre bailleur et preneur, il faut faire attention aux réparations qui ont la nature de réparations locatives.
Pour cela, il faut se référer à au décret n°87-712 du 26 août 1987 qui dresse une liste non exhaustive des réparations dites locatives.
En l’espèce, les preneurs avaient fait remplacer un tuyau d’alimentation en gaz en plomb par des tuyaux en cuivre.
Or, selon le décret, seuls le changement et l’entretien des tuyaux souples de gaz sont à la charge du locataire.
Les travaux réalisés étaient donc à la charge du bailleur.
Ainsi, les preneurs qui avaient effectué le paiement de ces travaux étaient en droit de demander leur remboursement auprès du bailleur.
Voilà donc l’arroseur arrosé : le bailleur assigne les preneurs et se trouve être condamné à les rembourser.
En matière de baux d’habitation, il est important d’être bien conseillé.
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Voir aussi :
Procédure de référé : pour une action rapide en justice
Liens utiles :
Code de procédure civile – Article 145
Décret n°87-712 du 26 août 1987
