Quelles sont les conséquences de la loi Pinel sur le droit de préemption du locataire d’un bail commercial lors de la vente des murs ?
En bref
La loi Pinel crée un droit de préemption pour le locataire sur la vente du local faisant l’objet du bail commercial. Pour la jurisprudence :
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Le régime des baux commerciaux modifié par la loi Pinel
La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, vient modifier le régime des baux commerciaux afin d’apporter un statut encore plus protecteur pour le locataire. Ses dispositions s’appliquent à tous les contrats conclus ou renouvelés à partir de son entrée en vigueur.
Cette loi a notamment créé un article L. 145-46-1 au sein du Code de commerce dont l’objectif est d’encadrer le droit de préemption du locataire d’un bail commercial lors de la vente des murs par le bailleur.
En cas de vente du local faisant l’objet du bail commercial, le locataire doit ainsi se voir proposer le local en question afin qu’il puisse, s’il le souhaite, l’acquérir. Il dispose d’un délai d’un mois pour donner sa réponse au bailleur et, ensuite, d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente ou 4 mois en cas de recours à un emprunt bancaire.
Les réponses apportées par la jurisprudence
Dans un arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation est ainsi venue répondre à une question centrale de cette réforme des baux commerciaux.
Tout d’abord, elle a énoncé que le droit de préemption du locataire sur la vente des murs de son commerce est d’ordre public. Le bailleur ne peut donc faire renoncer le locataire à son droit de préemption dans le contrat de bail commercial. C’est pourtant ce que la pratique avait commencé à faire de façon généralisée.
D’autre part, elle précise que l’offre de vente que le bailleur doit notifier au locataire ne peut inclure des honoraires de négociation. Le locataire pourra désormais clairement refuser de payer les honoraires d’agence lorsqu’il souhaitera préempter.
C’était une évidence car c’est déjà la règle pour les baux d’habitation, mais nous avions pourtant de nombreux dossiers où la question se posait devant la tentative, pour ne pas dire le forcing, de certains bailleurs.
