Quelles sont les charges récupérables par le copropriétaire auprès de son locataire ?
En bref
L’une des principales obligations du copropriétaire consiste à s’acquitter de ses charges. Les dépenses liées aux charges de copropriété peuvent toutefois être récupérables sur le locataire. Un décret du 26 août 1987 dresse une liste exhaustive des charges dites « récupérables ». Le texte est d’ordre public : on ne peut y déroger par une clause contractuelle. En l’espèce, nous avons eu à traiter un dossier dans lequel un locataire pensait pouvoir invoquer les dispositions de la loi Pinel pour refuser le remboursement des charges de copropriété. Or, les dispositions de la loi Pinel visées ne concernaient pas les charges de copropriété récupérables. Dès lors que la charge locative en cause figure dans la liste du décret susmentionné, le locataire est tenu, sauf clause contraire, de rembourser le bailleur à ce titre. |
La nature de charge « récupérable »
Les charges locatives, dites « charges récupérables », sont des dépenses prises en charge initialement par le propriétaire mais qui peuvent être remboursées par le locataire.
Le paiement s’effectue soit par le versement de provisions pour charges avec une régularisation annuelle, soit par la récupération ponctuelle des dépenses engagées.
Dans le cadre de la copropriété, les copropriétaires sont tenus de s’acquitter de leur quote-part relatives aux charges.
Néanmoins, ces charges peuvent être récupérer par le bailleur auprès du preneur.
Pour cela, il faut toutefois qu’elles figurent dans la liste dressée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, cette étant limitative.
Il faut souligner que ce décret a été pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Or, celle-ci a été abrogée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Cependant, les décrets pris en application des articles 7, 18, 21, 23 et 24 abrogés et des articles 25 et 29 modifiés de la loi de 1986 restent en vigueur pour l’application de la loi de 1989, et ce jusqu’à l’intervention des décrets correspondants pris en application de la loi de 1989.
Les réparations locatives et les charges récupérables
Concrètement, il faut différencier deux choses :
- La charge des travaux et réparations effectués sur le local loué (grosses réparations ou travaux d’entretien)
- Les charges relatives à la copropriété, payées par le bailleur mais récupérables auprès du preneur
Dans le dossier qui nous a été confié, le preneur se prévalait des dispositions de la loi Pinel pour refuser le règlement des charges récupérables.
Or, c’est bien au décret du 6 juillet 1987 qu’il faut se référer s’agissant de charges récupérables.
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