Dans les questions que se pose en période de Covid, les bailleurs et les preneurs des baux commerciaux se posent beaucoup de questions depuis le début de cette crise sanitaire.
La question principale est celle de savoir si les loyers sont dus ou ne sont pas dus en cas en période de fermeture administrative obligatoire, visant principalement les commerces non-essentiels tels que les bars, les restaurants, les salles de sport, etc.
Pour rappel, l’un des arguments principaux des locataires pour ne pas payer le loyer ou demander le remboursement des loyers payés en période de fermeture Covid est celui du non respect de l’obligation de délivrance par le bailleur.
L’obligation de délivrance est prévue par l’article 1719 du code civil qui donne une définition de cette obligation:
Article 1719
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 58
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Le bail commercial est en effet une bonne tentative mais le tribunal a jugé, en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, que les obligations de délivrance du bailleur d’un local conforme à la destination contractuelle, dans lequel il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la durée du bail, n’ont pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité. Par cette décision, la 18e chambre du Tribunal judiciaire de Paris en date du 25 Février 2021 met une limite à l’interprétation de l’obligatoire de délivrance du bailleur d’un local conforme à destination contractuelle. Ca nous semble en effet garantir la sécurité juridique, sans quoi les bailleurs seraient tenus « d’indemniser » de supporter les conséquences administratives dont il n’est pas l’auteur.
A cet égard, le communiqué de presse du tribunal judiciaire de Paris est parfaitement clair, la preuve en image:
Communiqué de presse du tribunal judiciaire de Paris
Décision civile à propos de l’exception d’inexécution en matière de loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire
La 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, compétente en matière de propriété commerciale, a rendu le 25 février 2021 un jugement dans un litige opposant un bailleur à un preneur sur le renouvellement d’un bail commercial portant sur un local situé à Paris, loué pour une activité de vente d’objets d’art et de décoration.
Parmi les prétentions soumises à la juridiction, le preneur opposait au bailleur l’exception d’inexécution prévue par les dispositions de l’article 1219 du code civil, du fait de la fermeture imposée de son local du 15 mars au 11 mai 2020, pour réclamer la restitution de loyers versés au bailleur pour cette période.
Le tribunal a jugé, en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, que les obligations de délivrance du bailleur d’un local conforme à la destination contractuelle, dans lequel il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la durée du bail, n’ont pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.
Constatant que le preneur ne discutait pas le fait que son local lui permettait d’exercer l’activité prévue au bail, et que le bailleur n’était pas garant du trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative de son commerce imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie liée au SARS-CoV-2, le tribunal a rejeté la demande en restitution des loyers payés.
Consulter la décision de la 18ème chambre du TJ de Paris (du 25 février 2021)
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